quinta-feira, 15 de outubro de 2015

Como pesquisar imóveis para investimento

Levando em conta o interesse nos comentários do blog e o aumento no número de leitores vou continuar com o assunto, novamente falando de minhas impressões e de como eu faço (bem, só fiz uma vez). Fique à vontade de me deixar dicas nos comentários, as quais vou ponderar bastante a respeito pois também aprendo a cada dia.

"I'm a doer with a three finger plan"


Primeiro passo

Primeiro delimito o valor máximo que posso pagar + x% para as taxas (ITBI, escritura, etc), condomínio durante o tempo até vender e um valor para a reforma. Uso uma tabela projetando todos os custos na pior das hipóteses, períodos de execução das tarefas e deadlines.

Depois pesquiso no site da Caixa os imóveis executados que estão em leilão e venda direta (leio o edital também) das cidades que me interessam e faço uma lista com as informações, incluindo:

- Localização;
- Metragem privativa;
- Valor do imóvel;
- Garagem, ou se é do tipo de prédio com espaço pra deixar o carro no pátio já ajuda.


Segundo Passo

Passeio através do Google Maps e monto um dossiê com tudo o que tem em volta.
- Supermercados;
- Pontos de onibus;
- Pontos de taxi;
- Metrô;
- Farmácias;
- Escolas;
- Igrejas (umas são muito barulhentas, outras evidenciam maior qualidade no bairro);
- Universidade;
- Restaurantes e bares;
- Bancos;
- Distância do centro e de avenidas importantes.

Tiro print screen da fachada do imóvel e do mapa da região.


Terceiro Passo

Pesquiso nos sites das imobiliárias da região para consultar o valor dos alugueis e de venda de imóveis similares no entorno. Muitas vezes tem imóveis a venda no mesmo prédio do apartamento que estou de olho.

Também o valor do condomínio me interessa. Não gosto de condomínio alto, isso influi muito na hora de alugar ou de vender. Por isso seleciono prédios com menos de 4 andares - sem elevador. Condomínio alto em prédio pequeno é sinônimo de problemas.


Como me imagino ligando para imobiliárias


Apesar de já terem me alertado que isto é um erro, eu prefiro selecionar imóveis que eu escolheria para eu mesmo morar. Tento imaginar o tipo de pessoa que compraria o imóvel e me por no lugar dela (consultem o triângulo do post anterior).

Depois dou uma volta no local pra conhecer a localização do apartamento (saber onde pega sol no prédio) e sentir as segurança. Fico de tocaia e falo com algum morador ou síndico pra pegar informações sobre o prédio, o imóvel executado (quase sempre acobertam o cara que perdeu) e a vizinhança. Ver se tem muito lixo na rua, alguma serralheria barulhenta em volta, cheiro forte de restaurante, etc.

Finalizada a pesquisa, levo a lista a um amigo corretor que dá suas opiniões e dicas, investiga melhor a situação da papelada, vê quem está ocupando, por que motivo perdeu o imóvel, etc.

Tenha em mente a fórmula:

- Pesquisar 100 imóveis;
- Fazer ofertas em 10;
- Receber 3 respostas;
- Comprar 1.

Mesmo que não seja literalmente assim que funciona, use-a como guia. Grande abraço e deixe suas dicas nos comentários.

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Não estou conseguindo pagar o ITBI do meu imóvel. Os bancos estão em greve novamente e não dá pra pagar na lotérica. É um absurdo sermos reféns deste bando que faz greve todos os anos.


15 comentários:

  1. Sou avesso à compra de apartamentos, prefiro casas e terrenos a qual posso expandir. E como nunca tive e não tenho muito capital junto, utilizo a tática mostrada na minha última postagem.

    Tinha um apartamento financiado, vendi, quitei o financiamento e com o que sobrou comprei uma casa e um terreno. Na casa construí mais 3/e é onde moro atualmente e aluguéis as demais.
    O terreno já valorizou em menos de 2 anos 25k.

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    1. Sua estratégia é ótima e talvez a melhor de todas, construir é praticamente imbatível. Porém no momento estou limitado nesta questão. Até tenho um parente construtor, mas ele mora em outra cidade e essas oportunidades de leilão são dinheiro "rápido".

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    2. As vezes o problema do leilão da Caixa é quando os estão ocupados os imóveis, a depender dos recursos na Justiça pelo morador, seu investimentos vai ficar preso por um tempo. E nas casinhas faço como formiguinha, devagarzinho e se quiser vender a kitnets, vendo rápido, pois giram na faixa de 50k.

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  2. Olá amigo investidor em imóveis! O que falar do post? Sensacional ... Este era um assunto desconhecido a mim, até falei que no início me interessei por este tipo de negócio, mas por desconhecimento e medo acabei desistindo ...

    Esta parte não entendi "o imóvel executado (quase sempre acobertam o cara que perdeu)". Pode explicar melhor esta parte?

    Você já teve algum problema com o morador que perdeu o imóvel, do tipo de te ameaçar ou algo do tipo? Lembro que eram duas opções: Ou você ia na força (ou você sai ou te espanco seu FDP&*¨¨ ou na grana, tipo, você sai te dou 5K. Gostaria de saber sobre esta parte, se algum morador que perdeu pegou seu telefone, te ligou, chorou ...

    A cada vez que leio seus posts, do outro colega anon das casas de aluguel, e os meus próprios, vejo que o caminho do aumento de patrimonio é mesmo a construção ... Daqui a pouco ou amanha farei um post, chutei o balde nas BBAS3 e comprei mais FIIs ... Ações não combinam comigo, definitivamente!

    Abraço

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    1. Os vizinhos sabem que o cara perdeu o imóvel na maioria das vezes, ai tentam se fazer de desentendidos, ou dizer que a pessoa não perdeu, que pagou a dívida, que o advogado lhes disse sei lá o que, que o morador não está pra ser notificado, etc.
      Hoje em dia está mais fácil tirar o cara de dentro. Você pede uma tutela antecipada pra o juiz e em 2 ou 3 meses o cara está fora. É bom notificar o cara que você comprou o imóvel, que deu uns dias pra ele sair e anexar ao processo. Nesta parte meu amigo corretor me auxilia muito e ele tem um amigo advogado. Como ele recebe da caixa no caso de venda direta, ele pede exclusividade para vender o imóvel e essas questões de advogado, quando necessárias, estão inclusas.
      Por isso é tão importante saber quem perdeu o imóvel, por que motivo... E até se a pessoa ainda está no imóvel. Apesar de em todos aparecer "ocupado" (o que espanta muita gente deste negócio) muitos não estão! por isso tem que investigar. Caso estejam vazios é bem mais fácil.
      Conseguir pagar o ITBI e logo estarei com a escritura em mãos. Ai vou visitar a ocupante (o que perdeu deixou uma sobrinha morando lá) pra conversar. Minha ideia é pagar a mudança dela. Caso contrário, justiça, mas estes problemas nao são tão sérios. Caso tudo dê errado, como o que perdeu o imóvel ganhar na justiça (o que é muito difícil porque pra ir à leilão ele tem que ter perdido e não conseguido negociar) a caixa devolve seu dinheiro (confirme no edital).

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    2. Existe uma máfia que invade imóveis vazios aqui na cidade, vendem ou alugam entre eles e vão ficando até alguém aparecer e enxotar.
      Tem gente que faz desse jeito que você descreveu. Não acho que vá ser necessário.

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    3. Comprei um e foi o maior chororó, mas fui irredutível e acabei utilizando da profissão, erradamente, para tirá-los da casa, pois não tinha paciência de esperar pela justiça e fiquei totalmente descapitalizado na época.

      Não condeno quem investi na BMF, mas gosto de ter tudo às mãos e amo
      construção, desde a compra, execução e depois gerenciamento dos alugueis, recebo-os durante o mês todo, sem xeretagem, se é que me entendi.

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    4. Entendi! Muito bom, e esclarecedor. Abraço

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  3. Tem uma colega de trabalho aqui que só compra terrenos
    para deixar valorizar por enquanto, ela tem 36,37 anos, casada,
    Possui 3 terrenos, não trabalha muito com dinheiro segunda ela,
    só deixa alguma reserva no banco.
    Ela usa esses terrenos tbm pra troca caso alguém se interesse
    e proponha um outro ativo, como por exemplo, um sobrado.
    Aqui tem terrenos por 40k, bem localizados, perto de faculdade, e tal,
    muitos compram mas para construirem casa para os mesmos morarem...

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    1. Se você souber comprar, dá pra ganhar um bom dinheiro e proteger patrimônio assim. Ainda mais bem localizado como os que você descreveu. Já fiz isso. O problema é que esta é uma fórmula muito lenta.
      Que tal você conversar com sua família sobre adquirir um bem imóvel como um destes terrenos?

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    2. Não tenho 40 k pra comprar a vista.

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  4. CF,

    Perfeito o post! Me interessei bastante e dei uma olhada no site da caixa e vi a lista de leilões na minha cidade. Tava pensando em ir em 1 só pra ver como é, entender a dinâmica.
    O foda é que ultimamente eu tenho tido pouquíssimo tempo livre pra investir nessas pesquisas, mas vou arrumar um tempinho sim.
    Outra coisa é que preciso de mais capital. Com o dinheiro que eu tenho hoje não dá pra fazer muita coisa. No máximo comprar terrenos, e olhe lá. Eu usaria o dinheiro da renda fixa pra isso. Hoje eu tenho só 13 mil em renda fixa, ou seja, nem terreno dá pra comprar kkkkkk. Mas daí é ir acumulando que uma hora vou ter uma grana pra investir nisso.

    Abraço!

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    1. É como eu fiz, comprei o primeiro pra ver como funciona, e antes estudei bastante tempo. O ideal é ir juntando pra comprar à vista, mas estou estudando maneiras de comprar alavancado com empréstimo e vender rápido, ai não uso dinheiro meu.

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  5. Achei bem interessante sua estrategia, me chamou a atenção a parte que você fala que escolhe os imoveis como se você fosse morar, quando certa vez olhei alguns imoveis para comprar e investir foi uma das coisas que mais levei em conta, morar bem para mim é essencial.

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    1. O pior (ou melhor) é que tudo que alguém construiu, se pode vender.
      A questão é que escolhendo um imóvel em que eu me sentiria confortável morando, estou certo de que a procura vai ser maior pois prezo por coisas que acabam aumentando a liquidez.
      Grande abraço.

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